Le neuf brille. Mais que se cache-t-il derrière ?

Le neuf brille. Mais que se cache-t-il derrière ?

Gérard a 37 ans et il a décidé qu’il était temps de faire son premier investissement immobilier.

Il a économisé pendant plusieurs années.

Il a un peu plus de 50 000 € de côté et un salaire qui lui permet d’emprunter correctement.

Il ne veut surtout pas acheter quelque chose qui va lui créer des problèmes.

Pas de vieux radiateurs.

Pas de plomberie douteuse.

Pas de fenêtres à changer.

Pas de toiture.

Pas de travaux.

Il veut du neuf.

Du propre.

Du simple.

Du « je pose mes valises et tout fonctionne ».

Et puis, soyons honnêtes, Gérard aime bien le neuf.

Les grandes baies vitrées.

Le balcon.

Le parking.

La cuisine moderne sur les images 3D.

Le hall d’entrée qui ressemble davantage à un hôtel qu’à une copropriété construite en 1974.

Il trouve un programme à Pantin.

Le prix est élevé : environ 7 300 € du mètre carré.

Mais c’est du neuf.

Et le promoteur lui explique que le quartier va continuer à évoluer.

Nouveaux commerces.

Transports.

Espaces verts.

Valorisation du secteur.

Gérard écoute.

Il se dit que ça peut être une bonne idée.

« C’est cher, mais c’est neuf »

Le problème est là.

À 7 300 € du mètre carré, Gérard ne peut pas acheter très grand.

Il regarde un deux-pièces.

C’est joli.

Très joli même.

Le bâtiment est moderne, les parties communes sont impeccables et il n’y a rien à refaire.

Il se dit :

« Au moins, je sais ce que j’achète. »

Puis il commence à regarder les loyers.

Et c’est là que les choses deviennent moins évidentes.

Parce que le loyer potentiel n’augmente pas nécessairement aussi vite que le prix d’achat.

Un appartement neuf à Pantin peut être très agréable.

Mais si le prix au mètre carré est élevé, le rendement peut être comprimé.

Gérard commence alors à regarder l’ancien.

Aubervilliers

Quelques kilomètres plus loin, il trouve un appartement à Aubervilliers.

Un vieux T2.

Rien de spectaculaire.

Les fenêtres ne sont pas incroyables.

La cuisine date un peu.

La salle de bain mériterait probablement un petit rafraîchissement.

Et surtout, l’immeuble n’a rien du programme immobilier qu’il vient de visiter.

La copropriété compte seulement quatre appartements.

Quatre propriétaires.

Gérard trouve ça presque bizarre.

Mais le prix au mètre carré est nettement inférieur.

Et malgré quelques travaux, le loyer potentiel est relativement proche de celui du bien neuf.

Il commence à faire ses calculs.

Deux appartements, deux histoires

Le premier appartement lui plaît davantage.

Le deuxième semble plus intéressant financièrement.

Mais Gérard se méfie.

Il a toujours entendu dire que l'ancien était plein de problèmes.

Travaux.

Copropriété.

Isolation.

Charges.

Mauvaises surprises.

Et pourtant, en regardant de plus près, il découvre quelque chose.

La petite copropriété d'Aubervilliers a des charges relativement faibles.

Il connaît les autres lots.

Les travaux importants ont été réalisés récemment.

Il peut visiter les parties communes.

Il peut demander les procès-verbaux d'assemblée générale.

Il peut regarder les comptes.

Il peut comprendre ce qu'il achète.

À l'inverse, dans la grande copropriété neuve, tout est impeccable aujourd'hui.

Mais Gérard découvre qu'il y aura aussi des charges de copropriété, des équipements communs, des espaces à entretenir et, à terme, des décisions collectives qu'il ne contrôlera pas davantage.

Le neuf n'est pas sans coûts.

L'ancien n'est pas forcément synonyme de problèmes.

Gérard recommence ses calculs

Il prend les deux biens.

Appartement neuf — Pantin

Prix élevé.

Travaux quasi inexistants.

Loyer estimé.

Charges.

Crédit.

Rendement.

Appartement ancien — Aubervilliers

Prix plus bas.

Travaux initiaux.

Loyer estimé.

Charges plus faibles.

Crédit moins important.

Rendement potentiellement supérieur.

Gérard comprend alors qu'il ne compare pas vraiment deux appartements.

Il compare deux stratégies.

Dans le premier cas, il paie davantage aujourd'hui pour acheter un bien récent, confortable et peu contraignant.

Dans le second, il accepte davantage de travail au départ pour essayer d'obtenir une meilleure économie globale.

Et cette distinction change tout.

Le problème, ce n'est pas le neuf

Gérard aurait pu facilement conclure :

« Le neuf est trop cher. »

Mais ce serait un peu trop simple.

Le neuf peut avoir des avantages réels : moins de travaux à court terme, des performances énergétiques généralement meilleures, des équipements récents, parfois des frais d'acquisition différents selon les opérations et un confort qui peut faciliter la location.

L'ancien peut également avoir ses avantages : prix d'acquisition plus bas, emplacement, potentiel de rénovation, petites copropriétés, possibilité de créer de la valeur par les travaux.

Aucun de ces éléments ne suffit à lui seul à déterminer si l'investissement est intéressant.

La question est plutôt :

« Qu'est-ce que j'achète réellement pour le prix que je paie ? »

Et surtout :

« Qu'est-ce que ce choix va produire pour mon patrimoine dans cinq ou dix ans ? »

Gérard change finalement de perspective

Au départ, Gérard cherchait son appartement idéal.

Il cherchait quelque chose de beau, neuf, confortable et sans problème.

Mais après quelques semaines de recherches, il comprend qu'un investissement immobilier n'est pas forcément un achat plaisir.

C'est une décision financière.

Et une décision financière doit être regardée avec plusieurs angles.

Le prix d'achat.

Le financement.

Les loyers.

Les charges.

Les travaux.

La fiscalité.

La dette.

Le patrimoine créé.

Et les risques.

Son appartement neuf de Pantin était peut-être le plus séduisant.

Mais ce n'était pas nécessairement celui qui racontait la meilleure histoire financière pour son projet.

C'est finalement ce que Gérard aurait aimé avoir dès le départ : un moyen de comparer les deux investissements autrement qu'en regardant simplement le prix au mètre carré.

Parce qu'un appartement à 7 300 €/m² n'est pas forcément cher.

Et un appartement à 3 500 €/m² n'est pas forcément une bonne affaire.

Le prix n'est qu'un chiffre.

Ce qui compte, c'est ce qu'il produit.